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모기지 대출 조기 상환하려면…"월 상환금 반 나눠 격주 지불할 만"

많은 홈오너들이 모기지 조기 상환에 대해 한번쯤 생각해보게 된다. 모기지 대출은 가계 빚 중 가장 액수가 큰 부채이기도 하거니와 상환 기간이 길다보니 다만 몇년이라도 기간을 단축시키면 페이먼트에 대한 부담이 줄기 때문이다. 특히 은퇴 재정을 고민하는 중장년들은 은퇴 전 고정 소득이 있을 때 모기지 상환을 모두 마치고 은퇴하기를 원해 모기지 조시 상환에 대한 관심이 크다. 모기지 조기 상환 방법 및 그 장단점에 대해 알아봤다.     ▶월 상환금 늘리기     모기지 조기 상환 고려시 가장 많이 생각할 수 있는 것이 바로 월 상환금 자체를 늘리는 것. 어찌보면 가장 간단한 방법이지만 문제는 장기적으로, 지속적으로 늘린 상환금을 유지할 수  있느냐 하는 것. 예를 들어 25만달러를 연이율(APR) 5%, 30년 고정 금리로 모기지 대출을 받았는데 앞으로 대출 기간이 25년 남았다고 가정해보자. 이 경우 대출자는 매월 1342.05달러를 상환해야 하는데 여기서 매월 20달러를 추가 상환한다면 이는 이자 5722달러를 절약하고, 상환 기간은 8개월 단축할 수 있다. 그러나 모기지 상환액을 늘릴 때 무리하게 계획하는 것은 바람직하지 않다. 모기지 이자율은 다른 대출에 비해 비교적 저렴한 대출에 속하므로 너무 과도하게 목표를 잡을 경우 다른 손해를 입을 수도 있다.   ▶비정기적 추가 상환   만약 매월 정기적으로 추가 상환을 하기 힘들다면 1년 중 원하는 시기에만 추가 상환을 할 수도 있다. 보통 세금 환급을 통해 여윳돈이 발생할 수 있는데 이때 추가 상환하는 방법을 고려할 수 있다. 만약 위에 적은 동일한 조건의 대출자가 1년에 1회 1200달러를 추가 상환한다고 가정하면 대출 기간은 3년 이상 줄이고 이자는 2만5000달러 이상 절감할 수 있다. 이때 주의 사항은 대출기관에 문의해 추가 상환금이 원금에서 바로 공제되는지 확인해야 한다. 그렇지 않을 경우 이자에서 공제될 수 있기 때문이다.     ▶기간 단축 재융자   집 구매시 상환 기간을 30년으로 잡았지만 소득이 늘면서 월 상환액을 늘릴 수 있다면 모기지 상환 기간을 단축시킬 수 있다. 즉 30년에서 15년으로 재융자하는 것을 고려해볼 수 있는데 그러면 당연히 월 상환금은 늘어난다. 이때 상환기간이 두 배 줄어든다고 상환액이 두 배 늘어나는 것은 아니다. 또 재융자 전 알아봐야 할 것은 바로 모기지 클로징 비용. 총 대출 금액에 2~3%에 해당하는 이 클로징 비용이 이자 절감 혜택을 넘어선다면 재융자를 재고해야 한다. 또 모기지 리캐스팅(mortgage recasting)도 고려해볼 만하다. 모기지 리캐스팅은 일단 남은 원금에 대해 큰 액수를 일시불로 지불한 뒤 남은 금액에 대해서만 대출금을 상환하는 것이다. 보통 리캐스팅을 위한 일시불은 적어도 5000달러 이상이 든다. 리캐스팅을 하고나면 이자를 절약할 수 있으며 여기서 절약한 돈으로 월 상환금을 늘리면 모기지를 조기 상환할 수 있다.     ▶격주 상환   격주 상환이란 월 상환금을 반으로 나눠 한 달에 두 차례 지불하는 것이다. 그러면 상한 횟수가 기존 1년에 12번에서 26번으로 늘어나지만, 액수만 놓고 보면 이전 월 상환금을 1년에 1회 더 지불하는 셈이다. 그러나 격주 상환을 하면 대출 상환 속도를 높일 수 있을 뿐만 아니라 대출 기간이 줄어들면서 이자도 절감할 수 있다. 만약 25만달러에 대해 APR 3.5%, 30년 고정 모기지를 상환하는 홈오너가 이 격주 상환을 하면 4년 일찍 상환을 종료할수 있으며 2만 달리 이상의 이자를 절약할 수 있다. 그러나 일부 대출 기관은 격주 상환을 허용하지 않기도 하고 수수료가 부과될 수도 있으므로 자세한 내용은 대출기관에 문의해 봐야 한다.     ▶조기 상환 장단점   조기 상환 최대 장점은 상환 기간을 단축함으로써 상당한 비용을 절감할 수 있다는 것이다. 또 이렇게 절약한 비용은 은퇴 후 생활비나 여유자금으로 활용할 수 있다. 그리고 대출 상환을 완료함으로써 주택담보 대출 및 홈에퀴티 라인오브크레딧(HELOC) 또는 캐시아웃 재융자 등을 통해 홈에퀴티를 증대시킬 수도 있다.   그러나 조기 상환에 따른 단점도 있다. 제한된 소득 내에서 대출 상환 액수를 늘리는 바람에 모기지 이자율보다 높은 신용카드 부채나 학자금 대출 상환이 지연된다면 이는 결코 바람직한 전략이 아니다. 또 모기지 조기 상환에 집중하다보면 저축 액수가 줄고 만일의 경우에 대비한 비상금을 못 모을 수 있다. 전문가들은 적어도 실직, 발병 등 예기치 못한 상황에 대비해 3~6개월치 생활비를 현금으로 확보해야 한다고 조언한다. 또 모기지 상환액을 투자로 돌렸을 때 얻을 수 있는 수익이 더 클 경우도 고려해야한다. 즉 모기지 금리가 3.5%인데 투자를 통해 얻는 평균 수익이 6%라면 대출금을 조기 상환하려고 투자액을 줄이는 것은 좋은 자산 관리법이 아니다. 또 일부 대출기관은 조기 상환에 대한 벌금(prepayment penalty)을 물리기도 하므로 이에 대해서도 미리 알아보고 조기 상환을 계획해야 한다.   이주현 객원기자상환금 상환 모기지 상환액 추가 상환금 상환금 자체

2023-09-13

10년 이하 단기 거주엔 변동 금리 유리

물가는 고공행진 중이고 모기지 금리 역시 가파른 오름세를 보이면서 잠재 바이어들은 이중고를 겪고 있다. 그래서 바이어들은 불과 6개월 전보다 집 구매 예산을 줄여야 하는는 상황에 직면했다. 그러나 집을 보러 다니다보면 당초 예산보다 더 비싼 집이 눈에 들어온다. 이때 많은 바이어들이 모기지 상환액만을 조금 더 늘리면 되지 않을까 하는 생각에 '눈 딱감고, 허리띠 졸라매고 사볼까' 하는 유혹에 빠지게 된다. 고물가, 고금리 상황에서 집 구입을 계획하고 있는 이들을 위해 어떻게 하면 보다 저렴하고, 현명하게 집 구입을 할 수 있는지 부동산 전문가들을 통해 알아봤다.       ▶예산 조정   베리타스바이어(veritasbuyers.com) 제임스 앤더슨 대표는 "집 구입 전 월 모기지 상환액 상한선 및 주택 구입에 들어가는 총비용 상한선을 결정하는 것부터 시작해야 한다"며 "계약 전까지 주택 구입에 드는 모든 비용을 계산해보고 만약 총 비용이 상한선을 넘긴다면 계약을 포기하는 것이 현실적"이라고 조언했다.     앤더슨 대표는 "만약 당초 예산보다 비싼 집을 구입하게 된다면 집 구매시 가장 많은 비용이 소요되는 다운페이먼트도 껑충 뛴다"며 "또 월 상환액은 물론이고 집 유지, 보수비용, 재산세, 주거비 등도 함께 뛰기 때문에 현실적으로 이를 감당하기 힘들기 때문에 상한선을 미리 정해놓고 이를 넘기지 않도록 하는 것이 중요하다"고 덧붙였다.     ▶구매 지역     집은 구입해야겠는데 껑충 뛴 모기지 금리와 집값에 주택 구입을 망설이고 있다면 구매 지역을 바꿔보는 것도 고려해볼 만하다.     앤더슨 대표는 "이미 올초 점찍어뒀던 가격의 주택을 지금 구매하는 것은 힘들수 있다"며 "이럴 땐 집 크기를 줄이거나 도심 외곽처럼 지역을 변경하는 것을 적극 고려할 필요가 있다"고 말한다.     그러나 집값을 하향 조정하면서 수리가 많이 필요한 집을 구매할 때는 신중해야 한다. 최근 주택 자재값 및 인건비 상승으로 리모델링 시 이전보다 비용이 많이 소요되기 때문이다. 또 자재 공급도 원활하지 않아 수리에 드는 시간도 오래 걸리므로 이 점도 충분히 고려후 집 계약을 해야 한다.     ▶담보 대출 고려   만약 현재 부동산을 보유하고 있는 상태에서 두번째 집을 구입하려 한다면 담보 대출을 고려해 볼만하다.     부동산 보험회사인 스테딜리(Steadily) 다타 산토미에리 부사장은 "요즘과 같은 인플레이션 상황에서 담보 대출은 신용기록에 의한 모기지 대출보다 이자율이 낮다"며 "또 상환 기간이 모기지 금리처럼 고정돼 있지 않고 유연한 것도 장점"이라고 설명했다.     또 그는 "이런 유연성으로 인해  담보 대출은 잠재 바이어들에게 모기지 대출보다 경기 침체기에는 더 유리한 대출 방법"이라고 조언했다.     ▶첫 주택 구입자 지원금     만약 생에 처음 주택을 구입하는 이들이라면 정부 보조금을 지원받을 수 있다.     리버티하우스바잉그룹(Liberty House Buying Group) 에일 패스터맥 대표는 "정부 지원금은 상환을 해야할 필요가 없는 지원금이므로 첫 주택 구입자들이 적극 활용해 볼만하다" 며 "예를 들어 전국주택구매자 펀드(National Homebuyers Fund)에서는 지금까지 4만6000 가구에 3억9470만달러를 지원했다"고 밝혔다.   이외에도 홈바이어닷컴(Homebuyer.com)에 따르면 ▶지원 적격자에게 다운페이먼트 2만5000달러를 지원하는 다운페이먼트 에퀴티 프로그램(The Down Payment Toward Equity Program)▶지원 적격자에게 구매하려는 집값의 5%를 현금으로 지원하는 홈바이어닷컴 모기지 융자(The Homebuyer.com Forgivable Mortgage) 등이 있는데 이외에도 각종 연방/지역 정부 지원금이 있으므로 첫 주택 구매자라면 담당 부동산 중개인에게 문의하면 이에 대한 정보를 얻을 수 있다.     ▶단기 변동 금리(ARM)   모기지 금리 수치를 이야기할 때 기준이 되는 것은 30년 고정 이자율이다. 현재 30년 고정 금리는 6%를 넘어섰고 경제 전문가들은 향후 7%를 넘어설 것이라 전망하고 있다. 만약 30년간 한 집에서 살 것이 아닌 10년 미만 단기 거주를 원한다면 요즘 같은 금리 상황에선 변동 이자율이 유리할 수 있다. 다만 변동은 고정보다 이자율이 낮은 장점은 있지만 일정 기간이 지나면 높은 이자율이 적용 될 수 있다는 단점도 염두에 둬야 한다.   팀 트레이넘 프로퍼티 팀 트레이넘 대표는 "요즘같은 고금리 시대엔 집을 소유하는 기간과 일치하는 대출 기간을 선택하면 모기지 융자 비용을 절감할 수 있다"며 "주택 구매자들이 평균 7~10년간 거주 후엔 집을 매매한다는 통계를 바탕으로 했을 때 굳이 30년 고정 금리를 선택할 필요가 없다"고 말했다.   다만 변동 금리는 금리가 변동되면서 월 페이먼트가 갑자기 늘 수 있다는 위험 부담이 있지만 만약 10년 내 이사할 계획이라면  10년간 금리를 고정해 이런 위험을 사전에 방지할 수 있다.     트레이넘 대표는 "단기 변동 이자율을 선택하면 모기지 융자 상환액을 낮출 수 있다"며 "또 평균적으로 주택 소유주는 구매후 4년 내 재융자를 한다는 통계를 봤을 때 변동 금리에 대한 위험 도 충분히 컨트롤 할 수 있다 "고 설명했다.     모기지 전문가들은 "고정이냐 변동이냐를 결정할 때는 융자 전문가와 충분한 상담을 하는 것이 좋고 바이어의 재정 상태에 맞춰 선택하는 것이 가장 바람직하다"고 조언한다. 이주현 객원기자금리 거주 주택 구입자들 전국주택구매자 펀드 모기지 상환액

2022-10-12

전국 모기지 신청, 2000년 초반 이후 최저

주택구매 또는 재융자를 위한 모기지 신청 건수가 22년여 만에 최저 수준으로 줄었다.   20일 모기지은행협회(MBA)에 따르면, 지난 15일로 마감된 주 모기지 신청 종합지수(계절조정기준)는 281.10으로, 2000년 2월 이후 최저 수준으로 하락했다. 직전 주와 비교하면 모기지 신청은 6.3% 줄었고, 재융자 신청도 4% 감소했다.   MBA는 물가를 잡기 위해 연방준비제도(Fed)가 가파른 금리인상을 단행했고, 이로 인해 모기지 상환 부담이 커진 사람들이 늘면서 신청이 줄어든 것으로 분석했다. 조엘 칸 MBA 경제·산업예측담당 부사장은 “모기지 신청이 3주 연속 감소한 데에는 경기침체 가능성과 높은 물가, 금리 부담 등이 복합적으로 작용했다”고 전했다. MBA 30년 고정 모기지금리는 5.82%로, 2008년 금융위기 이후 최고 수준이다. 주택시장이 냉각되는 분위기도 숫자로 드러나고 있다. 이날 발표된 6월 기존주택판매는 5.4% 감소해 5개월 연속 하락했다. 전년동월 대비로는 14.2% 급감했다. 연방 상무부가 발표한 지난달 주택착공건수는 156만 건으로, 9개월래 최저 수준으로 하락했다. 주택판매도 둔화하고, 새롭게 짓는 경우도 줄고 있다는 것을 방증한다.     신용평가사 스탠더드앤드푸어스(S&P)는 이런 상황이 이어지면 주택가격이 2007년 수준으로 떨어질 수 있다고 전망하기도 했다. 베스 앤 보비노 S&P 북미 수석이코노미스트는 “다운페이먼트 10% 부담을 가정하고 계산해 보면 첫 주택구매자 소득의 평균 28%가 모기지 상환액”이라며 “통상 25%를 넘기면 부담이 크다고 보기 때문에 집사는 것 자체를 포기하는 경우가 많아지고, 이로 인해 부동산 시장도 냉각될 수 있다”고 전했다. S&P는 최초 주택구매자가 10% 다운페이먼트를 모으는 데 11.3년이 걸릴 것으로 분석했다. 팬데믹 이전과 비교하면 물가 때문에 다운페이먼트를 마련하는 기간이 두 배로 늘어난 셈이다.   한편 주택 거래가 이전보다 한산해졌지만, 아직까지는 집값 상승세는 여전하다. 전국의 주택가격 중간값은 1년 전보다 13.4% 오른 41만6000달러를 기록했다. 5월 수정치 40만8400달러보다 2% 가까이 더 올랐다. 김은별 기자 [email protected]신청 전국 모기지 신청 고정 모기지금리 모기지 상환액

2022-07-20

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